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Quando parliamo di parti dell'edificio siamo soliti dire che i danni
devono essere risarciti da chi ne ha la custodia; a stabilirlo è l'art.
2051 c.c. Il custode, solitamente, è il proprietario o chi ne ha la
materiale disponibilità.
In questo contesto s'inserisce il lastrico solare di uno stabile: esso, ai sensi dell'art. 1117 c.c. è un bene di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo.
Il lastrico solare,
tuttavia, può anche essere di proprietà esclusiva o di uso esclusivo.
In tali casi le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono
regolate dall'art. 1126 c.c. a mente del quale:
Quando
l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i
condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire
per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
In
buona sostanza: il custode del lastrico di proprietà o di uso esclusivo
è il condominio o l'utilizzatore (o proprietario) esclusivo?
A questa domanda ha dato risposta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 3604 del 17 febbraio 2014.
Il fatto che ha portato alla decisione appena citata è di quelli usuali: danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare
e condomino che fa causa al proprietario dello stesso ed al condominio
per ottenere il risarcimento. Per il proprietario del lastrico i danni
non dipendono da vizi di manutenzione ma da difetti strutturali. Per il
condominio, invece, è il contrario. (Il lastrico solare: manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento)
E' questa la prima evidenza sulla quale vale la pena soffermarsi.
La proprietà esclusiva del lastrico di copertura dell'edificio (al pari
dell'uso esclusivo) non esime la compagine da responsabilità stante la
funzione precipua di quella parte dell'edificio. Tali
responsabilità, tuttavia, non sono estese ad ogni causa ma solamente a
quelle concernenti la struttura. Il difetto di manutenzione è imputabile
al proprietario.
In questo contesto, poiché non era
chiaramente possibile ripartire le responsabilità tra le parti, la
soluzione adottata dalla Cassazione, sulla base di una specifica norma
(art. 2055 c.c.), è stata la seguente: quando il fatto dannoso (si badi
il fatto dannoso non la causa di tale fatto) è unitario si sostanzia nel
deterioramento dello immobile dei proprietari sottostanti
al lastrico sia per la negligenza del proprietario o utilizzatore in
esclusiva con conseguenti obblighi di manutenzione e vigilanza anche
nell'interesse comune, sia per fenomeni di condensa in ordine ai quali
il condominio assume nello interesse comune l'obbligo di provvedere a
nuove opere di coibentazione, allora è legittimo che i proprietari
dell'immobile danneggiato esigano la condanna di entrambe le parti a
titolo di responsabilità solidale extracontrattuale "in ordine ad un
fatto dannoso imputabile a due soggetti diversi, ai sensi dello
art.2055 del codice civile [?] VEDI TRA LE SIGNIFICATIVE Cass. III CIV.
18 LUGLIO 2002 N. 1043 e CASS. 8 AGOSTO 2007 N. 17397" (Cass. 17 febbraio 2014, n. 3604).